الاثنين، 15 ديسمبر، 2014

حوار شامل لوزير الإسكان عن مشروع «دار مصر» وردوده على استفسارات المواطنين والمستثمرين


رغم انخفاض أسعار وحدات مشروع الإسكان المتوسط «دار مصر» الذى طرحته وزارة الإسكان مؤخرًا، لكن شريحة ذوى الدخول المتوسطة لم تجد المسكن الملائم لها حتى الآن، حيث تبحث عن وحدات بسعر يتراوح بين 2000 و2500 جنيه للمتر، وهو ما كشفت عنه قلة الإقبال على وحدات الوزارة رغم انها تقل عن أسعار السوق بنسب تتراوح بين %25 و %30

الفيصل بين السعر المطلوب من الطبقة المتوسطة وبين ما طرحته الوزارة خلال المرحلة الأولى من مشروع «دار مصر» هو التشطيب ونوعيته، ففى حال وفرت الوزارة هذه الوحدات دون تشطيب، كان سيتم النزول بسعر المتر بمقدار ألف جنيه تقريبًا، وهو ما كان سيناسب العديد من عملاء الطبقة المتوسطة.

فى هذا الصدد حاورت «المال» الدكتور مصطفى مدبولى، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة، للتعرف على رؤية الوزارة فى المشروع وتوضيح جميع الإجراءات الإدارية والشروط المالية اللازمة لحجز وحدات المشروع.

كما يحتوى الحوار على شق آخر مهم، وهو الإجابة عن استفسارات كبار المطورين العقاريين حول المشروع، حيث تخوف بعضهم من أن يتسبب مشروع «دار مصر» فى سحب شريحة كبيرة من عملائهم، فى ظل منافسة وصفوها بـ«غير العادلة» بينهم وبين الوزارة، حيث تمتلك الوزارة الأرض بصورة مجانية، فى حين أن المطور يحصل على الأرض من خلال مزايدة بما يتسبب فى ارتفاع أسعارها.

«المال»: فى البداية نود التعرف بوضوح على السياسة التسعيرية التى اتبعتها الوزارة فى وضع أسعار الوحدات بمشروع «دار مصر»؟

مدبولى: الذى يحدد ارتفاع الأسعار أو انخفاضها هو مقارنتها بأسعار وحدات القطاع الخاص بالمناطق نفسها، وهو ما يكشف انخفاض أسعار وحدات الوزارة بأكثر من %30 وأحيانًا %40 ولم يتم وضع السعر إلا بعد إجراء دراسات سوقية على مشروعات المدن الجديدة وأسعار الوحدات بهذه المدن، وتكفى الإشارة إلى أنه تم حساب نسبة الأرض فى المشروع بناءً على تكاليف الترفيق فقط.

وبالتطبيق على مشروع الإسكان المتوسط فى أكتوبر، فقد رصدت الوزارة قيام بعض الشركات هناك بالإعلان عن مشروعها بسعر متر يزيد على سعر الوزارة بـ1000 جنيه كاملة، بما يزيد من سعر الوحدة نحو %30 علاوة على أن المساحة التى أوردتها الشركة فى الإعلان لا تكون فى الغالب هى صافى المساحة، وإنما تقل من %25 إلى %30 من مساحة الوحدة المعلن عنها، فى حين أن صافى مساحة وحدة الوزارة يقل بـ%10 على الأكثر عن المساحة المعلن عنها.

والأمر نفسه ينطبق على مدينة القاهرة الجديدة، حيث اجرت الوزارة دراسة تفصيلية على أسعار العقارات هناك، ووجدت أن سعر المتر بالمشروعات المثيلة للإسكان المتوسط يبدأ من 6 آلاف جنيه ويصل فى بعض الأحياء إلى 12 ألف جنيه، وهو ما يزيد أيضًا بـ%30 على أسعار الوزارة.

كما أن هذه المقارنة تقتصر على سعر الوحدة فقط، دون التطرق إلى المساندة التى تقدمها الدولة لاسيما على صعيد أنظمة السداد والنزول بفائدة التمويل العقارى من %14 إلى %8، بالإضافة إلى المميزات الأخرى، التى تتمثل فى الفارق فى مستوى التشطيب بين وحدات الوزارة، ووحدات القطاع الخاص، حيث عمدت الوزارة إلى إبرام بروتوكول مع الهيئة الهندسية لضمان جودة مستوى التشطيب.

وبالنسبة لمستوى التشطيب، فسيتم تشطيب وحدات الإسكان المتوسط على أعلى مستوى وباستخدام أفضل الأدوات والخامات، حيث سيتم تركيب أطقم الحمامات على أعلى مستوى وكذلك السيراميك، مع استخدام أفضل أنواع الدهانات فى الحوائط، فى حين ستتم إتاحة اختيار لون الدهانات للعميل، وكذلك الحال بالنسبة لنماذج التشطيبات.

واكتفت الوزارة بالحصول على هامش ربح بسيط للغاية فى المدن التى تلقى إقبالاً مثل القاهرة الجديدة وأكتوبر والشروق ودمياط الجديدة، على أن يتم توجيه عائد الإسكان المتوسط إلى صندوق الإسكان الاجتماعى، لاستكمال تنفيذ مراحل أخرى من مشروع المليون وحدة، فى حين سيتم إلغاء كامل هوامش الأرباح من مشروعات الإسكان المتوسط ببعض المدن الجديدة، خاصة أن هذه المدن لا يوجد بها نظام «الكومباوند» السكنى المتكامل، وتشمل تلك المدن بدر والعاشر من رمضان والسادات.

«المال»: ما الهدف الرئيسى من مشروع «دارمصر»؟

مدبولى: الهدف الرئيسى من توسع الوزارة فى المشروعات السكنية، هو ضبط القطاع العقارى، واحداث توازن نسبى بين معدلات الطلب وحجم المعروض، حيث شهدت أسعار الوحدات السكنية ارتفاعًا كبيرًا غير مبرر خلال الفترة الماضية، بما جعل العقار هدفا صعب المنال للمواطنين خاصة الباحثين عن المساحات ما بين 100 و150 مترًا.

ولن تتمكن الوزارة من ضبط السوق العقارية إلا بزيادة المعروض، وهو ما سيعمل على النزول بأسعار العقارات إلى ارقام منطقية، حيث تتبنى الوزارة استراتيجية طموحة لسد كامل الطلب على الوحدات السكنية متوسطة المستوى من خلال الطروحات المستمرة والدورية فى مشروع الإسكان المتوسط، لافتًا إلى أن كل من تقدم للحجز على وحدة بمشروع الإسكان المتوسط سيتم تسجيل اسمه للحصول على وحدة سكنية سواء فى المرحلة الأولى أو باقى مراحل المشروع.

وتكفى الاشارة إلى أن الوزارة لأول مرة فى تاريخها تطرح 4 آلاف قطعة أرض دفعة واحدة كدليل على رغبة الوزارة فى زيادة المعروض، كما اتخذت قرارًا بعدم طرح أى أراض إلا بعد انتهاء ترفيقها بالكامل.

«المال»: ما شروط التقدم لحجز وحدة بمشروع «دار مصر»؟

مدبولى: أبرز الشروط هو تخصيص وحدة واحدة فقط من مشروع الإسكان المتوسط لكل أسرة، تشمل الأب والأم والأبناء القصر تحت سن الـ21، على أن يتم منح الحق للأبناء فوق سن الـ21 عامًا للتقدم على الوحدات.

ويعد الشرط الوحيد للتقدم للحجز هو صورة البطاقة عند شراء كراسة الشروط البالغ سعرها 200 جنيه، وصورة قسيمة الزواج فى حالة كان متزوجًا أو قسيمة الطلاق فى حالة إذا كان مطلقًا، كما يمكن التقدم للحجز لصالح الغير عن طريق التوكيل العام.

وبالنسبة للشروط المالية فتتضمن استكمال %20 من سعر الوحدة خلال شهر من ترسية الوحدة على أن تتم اضافة %2 تميز من سعر الوحدة التى تقع فى الأدوار المميزة مثل الدور الثانى، كما يتم سداد وديعة صيانة تبلغ %5 من سعر الوحدة بواقع %2.5 عند التسلم و%2.5 أخرى بعد عام من تاريخ التسلم، وأشار إلى أن هناك %2 مصروفات إدارية يتم سدادها وكذلك %1 أخرى مجلس أمناء، وذلك قبل تسلم الوحدة والتى تصل فترة تنفيذها إلى 18 شهرًا.

وفى حالة الادوار الأرضية فإنه يتم تحديد سعر لمقابل انتفاع الحديقة الخاصة بالعمارة، وبالنسبة لانظمة السداد فهناك آليتان، الأولى عن طريق الوزارة وتتم بسداد 16 قسطًا ربع سنوى بواقع %5 لكل قسط، والآخر يكون بالتقسيط مع التمويل العقارى بفائدة %8 وفقًا لمبادرة البنك المركزى، وفى حال عدم سداد قسطين متتاليين من الأقساط يتم الغاء تخصيص الوحدة.

«المال»: هناك بعض المطورين الذين يشتكون من أن الوزارة تتنافس معهم فى سوق العقارات من خلال النزول بسعر الوحدة مستغلة مجانية الأرض على العكس من الأراضى التى يتم منحها للمستثمرين؟

مدبولى: أؤكد أن مشروع الإسكان المتوسط غير مدعم من الدولة، وبه نسبة هامش ربح، ولكنها ليست بالقدر الذى يرضى طموح شركات الاستثمار العقارى.

ولا توجد ادنى مخاطر على جذب المستثمرين نحو القطاع العقارى، وشريحة الأفراد التى تستهدفهم الوزارة لم تكن يوما جاذبة للمستثمرين العقاريين بدليل الأرقام الموجودة، بل إن اهمال المستثمرين فى توفير وحدات باسعار جيدة لهذه الشريحة دفعهم للبحث عن وحداتهم فى المشروعات السكنية التى تستهدف محدودى الدخل، وهو ما تسبب فى عدم وصول وحدات محدودى الدخل للطبقة المستهدفة من الأفراد.
«المال»: كان هناك مقترح من أحد المستثمرين بأن يتم تحديد سعر أقصى للأرض خلال المزايدة على أن يتم الغاء أى عطاءت مالية تتجاوز عروضها السعر المحدد؟

مدبولى: لا يمكن تطبيق هذا المقترح، خاصة أن إجراءات طرح الأراضى تتم وفقًا لقانون المناقصات والمزايدات 89 لسنة 1998 ولا تستطيع الهيئة تغيير هذه البنود القانونية.

«المال»: هناك العديد من استفسارات المواطنين دار اللغط حولها من قبل وسطاء العقارات.. هل هذا يعنى أن الوزارة فشلت فى تسويق المشروع:

مدبولى: بالفعل قد نكون قد قصرنا فى التسويق للمشروع وسوف نراعى ذلك مستقبلاً بطرح المزيد من الإعلانات التى ترد على جميع استفسارات المواطنين بالإضافة إلى الرد عن جميع الاستفسارات سواء بالبريد العادى أو الإلكترونى، أو الاتصالات التليفونية.

ولفت الوزير إلى أن أبرز الأسئلة كانت تتعلق بوجود مصاعد وجراجات فى العمارات، وأمن خاص من عدمه وهل ستتم مراعاة العزل الحرارى للأسطح والواجهات أم لا، وأشار إلى أنه تمت الاجابة عن هذه الاستفسارات حيث يوجد مصعد واحد، لكل عمارة وجراجات مجمعة بجوار كل مجموعة عمارات، بما يحقق عدد السيارات المحددة لكل أسرة طبقا للكود.

وبالنسبة للأمن قال إنه سيكون مسئولية اتحاد الشاغرين، وتوجد بوابات خاصة للكومباوند للدخول والخروج وبوابات خاصة لكل عمارة، مع بحث إمكانية إضافة كاميرات مراقبة للعمارات والكومباوند، مشيرًا إلى أن الوزارة اتخذت قرارًا نهائيًا بأن تشطيب الوحدات اجبارى، حيث تهدف الوزارة للإسراع فى شغل الوحدات وحرصا منها على هدوء المشروعات، بدلاً من قيام صاحب كل وحدة بعملية التشطيب فى وقت غير الآخر.

وأوضح أنه ستتم مراعاة العزل الحرارى للأسطح والواجهات فى التصميمات، مؤكدًا أن جميع الشقق تطل على مساحات خضراء سواء الوحدات الأمامية أو الخلفية.

ولفت إلى أن الأسواق والخدمات فى منتصف التجمع السكنى، وليس على أحد أطرافه حتى يكون فى متناول جميع القاطنين، كى لا يعانوا من ندرة الخدمات المتاحة، بجانب وجود خدمات على أطراف الكومباوند.

وطالب الوزير بالرجوع إلى إدارة المشروعات الهندسية للتعرف على جميع المواصفات المحددة، وهى مواصفات سوبر لوكس، طبقا للمتعارف عليه فى السوق، والتى ستقوم بتوضيح مواصفات التشطيب كاملة، سواء داخل الوحدات، أو للمداخل والسلالم والتشطيب الخارجى للعمارات. منشور بـ"القاهرة الجديدة اليوم "
نقلا عن «المال» حوار - بدور إبراهيم

إبحث في منشوراتنا عن موضوع يهمك - ضع "كلمة" أو "عبارة" للبحث عنها

المقالات المنشورة مؤخرا

شاهد جميع الأخبار من الأحدث الى الأقدم .. إضغط على "الشهر" أو "العام" لمشاهدة الأخبار المنشورة فيه

شاهد أكبر مجموعة من مقاطع الفيديو لمشروع «دار مصر» على قناتنا على «يوتيوب»

فيديو مميز: مقارنة بين تشطيبات النماذج الأربعة المعتمدة بمشروع «دار مصر» لـ4 وحدات 130م2

لا يفوتك متابعة 42 صفحة وجروب وقناة واصدار، اسستها «القاهرة الجديدة اليوم» منذ اطلاقها في 6 أكتوبر 2014:

لا يفوتك متابعة صفحات مميزة على فيسبوك أسستها وتديرها «القاهرة الجديدة اليوم» من بينها:

ومتابعة صفحات وجروبات مميزة على فيسبوك أسستها وتشارك في إدارتها «القاهرة الجديدة اليوم» من بينها:

ومتابعة صفحات مميزة على تويتر أسستها وتديرها «القاهرة الجديدة اليوم» من بينها: * صفحة: New Cairo Today

ومتابعة صفحات مميزة على جوجل بلس أسستها وتديرها «القاهرة الجديدة اليوم» من بينها: * صفحة: القاهرة الجديدة اليوم New Cairo Today

ومتابعة قنوات مميزة على يوتيوب أسستها وتديرها «القاهرة الجديدة اليوم» من بينها: * قناة: القاهرة الجديدة اليوم New Cairo Today